Atacul cibernetic de la ANCPI: ce se întâmplă, din punct de vedere juridic, cu tranzacțiile imobiliare blocate
De trei săptămâni, oricine vrea să cumpere, să vândă sau să ipotecheze un imobil în România se lovește de același obstacol: aplicația e-Terra, folosită pentru cadastru și carte funciară, este nefuncțională. Cauza este un atac cibernetic asupra Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar consecințele nu sunt doar tehnice. Sunt, în primul rând, juridice — pentru că fără extras de carte funciară, un notar nu poate autentifica o vânzare, iar o bancă nu poate înscrie o ipotecă.
Ce s-a întâmplat, pe scurt
Pe 14 iulie 2026, ANCPI a descoperit un acces neautorizat în infrastructura sa informatică. Investigația tehnică a confirmat ulterior că este vorba despre un atac de tip ransomware: atacatorii au criptat și au șters o parte din serverele pe care rulau aplicațiile agenției. Rezultatul a fost imediat — atât e-Terra, cât și adresele oficiale de e-mail ale instituției au ieșit din funcțiune.
Instituția a promis inițial repunerea în funcțiune pe 19 iulie. Termenul nu a fost respectat, iar de atunci ANCPI și Guvernul au tot amânat anunțul unei date ferme, invocând teste de securitate suplimentare și necesitatea reconstrucției infrastructurii în cloudul guvernamental. Vestea bună, comunicată oficial, este că baza de date centrală — cea care conține evidența proprietăților și a drepturilor reale asupra imobilelor — nu ar fi fost afectată.
Ce înseamnă blocajul pentru o tranzacție imobiliară aflată în derulare
Practic, fără e-Terra funcțională, nu se pot obține extrase de carte funciară, nu se pot face intabulări și nu se pot depune sau soluționa cereri de cadastru. Cum întregul flux este digitalizat, nu există variantă alternativă, nici la ghișeu. Efectul se resimte în lanț:
- Notarii nu pot autentifica acte de vânzare-cumpărare, pentru că le lipsește extrasul de carte funciară actualizat, obligatoriu pentru orice tranzacție.
- Băncile nu pot înscrie ipoteci noi, ceea ce blochează implicit creditele imobiliare aflate în ultima fază.
- Cumpărătorii și vânzătorii cu antecontracte semnate riscă să nu poată respecta termenele stabilite prin contract.
Situația a lovit cel mai dur cumpărătorii care aveau antecontracte pentru locuințe încadrate la cota redusă de TVA de 9%, cu obligația de a semna contractul final până la sfârșitul lunii iulie. Dacă tranzacția aluneca după acest termen, diferența de taxare putea ajunge, potrivit consultanților imobiliari citați în presă, la aproximativ 14.000 de euro pentru o locuință obișnuită.
Soluția legislativă: termenul pentru TVA redus, prelungit
Tocmai pentru a evita ca oamenii să plătească în plus din cauza unei defecțiuni care nu le aparține, Parlamentul a adoptat pe 29 iulie 2026 o lege prin care termenul de aplicare a cotei reduse de TVA a fost prelungit până la 30 septembrie 2026. Măsura vizează persoanele care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare până la 31 iulie 2025 și nu au putut finaliza tranzacția din cauza blocajului sistemelor ANCPI.
Legea prevede și un mecanism de restituire a diferenței de TVA pentru cei care, din diverse motive, au finalizat totuși achiziția între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a noii reglementări, dacă îndeplinesc condițiile prevăzute. Este o intervenție legislativă de urgență, gândită să repare o problemă creată de infrastructura statului, nu de părțile contractante.
Cine suportă, totuși, riscul întârzierii?
Legea privind TVA rezolvă doar componenta fiscală. Rămâne deschisă întrebarea răspunderii contractuale: ce se întâmplă dacă un antecontract prevedea penalități pentru nerespectarea termenului de semnare, iar întârzierea se datorează exclusiv blocajului de la ANCPI?
În principiu, o împrejurare externă, imprevizibilă și independentă de voința părților — cum este un atac cibernetic asupra unei instituții publice — poate fi invocată ca eveniment exonerator de răspundere, în măsura în care afectează direct posibilitatea de executare a obligației. Dar aplicarea concretă depinde de clauzele fiecărui antecontract și de modul în care acesta a fost redactat. De aceea, avocații care au analizat public situația recomandă ca orice parte aflată într-o tranzacție blocată să verifice atent textul contractului înainte să presupună că este automat exonerată de penalități.
Ce pot face, concret, cei prinși în blocaj
- Verificați dacă antecontractul conține o clauză de forță majoră sau de suspendare a termenelor în caz de imposibilitate obiectivă de executare.
- Solicitați, în scris, un act adițional prin care termenul de semnare a contractului final să fie prelungit până la repunerea în funcțiune a e-Terra.
- Păstrați dovezi ale demersurilor făcute la notar sau la bancă în această perioadă — pot fi utile dacă apare ulterior un litigiu privind întârzierea.
- Discutați din timp cu notarul despre eventuala restituire a diferenței de TVA, dacă achiziția s-a finalizat totuși în perioada de blocaj.
Stadiul la 5 august 2026
La data acestui articol, ANCPI nu a comunicat încă un termen ferm pentru repunerea în funcțiune a e-Terra. Guvernul a anunțat că sistemul este testat din nou în infrastructura cloud guvernamentală și că o nouă actualizare urmează să fie făcută publică chiar astăzi. Până atunci, orice informație privind o dată exactă de repornire trebuie tratată cu rezervă, dacă nu vine direct de la ANCPI sau de la Guvern.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă cu antecontractul meu dacă nu pot finaliza vânzarea din cauza blocajului ANCPI?
Termenul pentru cota redusă de TVA a fost prelungit legal până la 30 septembrie 2026 pentru cei cu promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate până la 31 iulie 2025. Pentru eventuale penalități contractuale, totul depinde de clauzele antecontractului.
Pot fi obligat să plătesc TVA de 21% în loc de 9% din cauza întârzierii?
Nu, dacă vă încadrați în condițiile legii adoptate pe 29 iulie 2026. Există și un mecanism de restituire a diferenței pentru cei care au finalizat achiziția în perioada de blocaj.
Datele mele din cartea funciară sunt în siguranță?
Potrivit ANCPI, baza de date centrală cu evidența proprietăților nu a fost afectată de atac. Ce lipsește este accesul public la aplicație, nu integritatea informațiilor.
Dacă aveți o tranzacție blocată de această situație, cel mai sigur pas este să vă analizați contractul împreună cu un avocat, înainte să acceptați sau să impuneți penalități pe baza unor termene devenite, în acest moment, imposibil de respectat din motive care nu țin de dumneavoastră.