Codul Urbanismului a fost adoptat pe 29 iulie 2026 — autorizații de construire în 65 de zile, 21 de legi abrogate și ce înseamnă concret pentru proprietari, dezvoltatori și primării

De ce era nevoie de această reformă și de ce acum

Legislația în domeniul construcțiilor și urbanismului din România era fragmentată în cel puțin 21 de legi și ordonanțe distincte, adoptate în perioade diferite, cu terminologii inconsistente și proceduri suprapuse. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții — textul care a stat la baza oricărei autorizații de construire timp de 35 de ani — a fost modificată de zeci de ori, devenind aproape imposibil de aplicat coerent.

Adoptat de Camera Deputaților pe 29 iulie 2026 și de Senat pe 31 iulie 2026, CATUC — Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (PL-x 418/2023) reunește totul într-un singur act normativ. Este și un jalon asumat prin PNRR, cu termen de publicare în Monitorul Oficial până la 31 august 2026. Neîndeplinirea lui ar fi costat România 972 de milioane de euro din fonduri europene nerambursabile.

Codul nu intră în vigoare imediat la publicare — are o perioadă de grație și dispoziții tranzitorii pentru a permite adaptarea instituțiilor și profesioniștilor. Promulgarea de către Președinte urmează, iar publicarea în Monitorul Oficial și intrarea în vigoare sunt așteptate în august 2026.

Ce termene noi promite CATUC — și de ce contează în procese și litigii

Cel mai discutat aspect al noii legi sunt termenele drastically reduse pentru avizare și autorizare. Iată comparația față de situația actuală:

• Planuri Urbanistice Generale (PUG): avizare în 6–12 luni, față de 3–5 ani în prezent.
• Planuri Urbanistice Zonale (PUZ): aprobare în aproximativ 7,5 luni.
• Planuri Urbanistice de Detaliu (PUD): devin proceduri simplificate, cu termene de 1–2 săptămâni.
• Studii de fezabilitate: 2–3 săptămâni, față de 3–6 luni actualmente.
• Autorizații de construire: termenul-țintă pentru emitere este de maximum 65 de zile de la depunerea documentației complete.

Din perspectivă juridică, aceste termene nu sunt simple orientări — legea le însoțește cu sancțiuni pentru depășire. Dacă autoritatea publică nu emite autorizația în termenul legal, solicitantul poate ataca tăcerea administrativă direct în contencios administrativ, fără să mai fie necesar un refuz expres. Aceasta este o schimbare de fond față de practica actuală, în care procesele de contencios pentru autorizații durau ani.

Ghișeu unic și digitalizare — ce se schimbă procedural

CATUC introduce obligativitatea unui format GIS pentru toate documentațiile urbanistice și integrarea lor într-o platformă națională unică. Avizarea se face printr-o procedură integrată, cu comisie unică și aviz unic — nu mai circulă dosarul fizic între 8–12 instituții care dau avize pe rând.

Toate cererile de autorizare vor putea fi depuse și urmărite online, prin ghișeul electronic al autorității locale. Pentru investitori și dezvoltatori, asta înseamnă mai puține deplasări, mai puțin risc de termen ratat din cauza unui aviz lipsă și trasabilitate clară a dosarului.

Se introduce și Registrul Național al Construcțiilor — o bază de date unică în care vor fi înregistrate toate construcțiile autorizate, inclusiv modificările ulterioare. Absența din registru va putea genera, în timp, consecințe juridice la înstrăinarea imobilelor.

București: din 2028, toate autorizațiile trec la PMB — ce înseamnă pentru sectoare

Una dintre modificările cu cel mai mare impact în capitală: de la 1 noiembrie 2028, competența de emitere a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire din București se transferă de la primăriile de sector la Primăria Generală a Municipiului București (PMB).

Această prevedere pune în aplicare rezultatul referendumului convocat de Nicușor Dan în 2024, în care cetățenii din București s-au pronunțat pentru centralizarea urbanismului la nivel de municipiu. CATUC o transformă în normă legală, cu un calendar de implementare:

• Până la 1 iulie 2027: Guvernul adoptă HG privind transferul de competențe, personal, patrimoniu, baze de date și arhive de la sectoare la PMB.
• De la 1 noiembrie 2028: transferul devine efectiv. Primarii de sector pierd atribuțiile de emitere a autorizațiilor.

Ce înseamnă practic: dacă ai un proiect imobiliar în București și intenționezi să depui documentele pentru autorizație de construire, ai la dispoziție o fereastră în care poți alege între procedura actuală (la sectoare) și cea nouă (la PMB, din 2028). Dosarele depuse și aflate în curs de soluționare la primăriile de sector nu sunt afectate retroactiv — se soluționează conform normelor sub care au fost depuse.

Nulitățile și riscurile juridice noi pentru construcțiile neautorizate

Un capitol adesea ignorat în comentariile publice despre CATUC, dar esențial din perspectivă juridică: legea accentuează nulitățile pentru vicii de procedură și, mai ales, interzice explicit folosirea documentațiilor urbanistice pentru „intrarea în legalitate a construcțiilor neautorizate".

În sistemul actual, o practică relativ frecventă era modificarea PUZ-ului sau PUD-ului unui teren după ce construcția fusese deja ridicată fără autorizație sau cu depășirea regimului autorizat, pentru a „acoperi" situația. CATUC introduce nulitate absolută pentru astfel de documentații — ele nu mai pot fi folosite ca instrument de regularizare retroactivă.

Implicații juridice concrete:

• Proprietarii de construcții neautorizate sau cu regularizare incompletă ar trebui să finalizeze procedurile de intrare în legalitate înainte de intrarea în vigoare a noilor norme, dacă legislația actuală le permite. Odată CATUC în vigoare, calea prin PUZ retroactiv se închide.
• Cumpărătorii de imobile trebuie să verifice mai riguros dacă autorizația de construire este conformă cu documentațiile urbanistice aprobate la momentul emiterii — nu după. Un imobil construit în baza unui PUZ ulterior construirii va putea fi contestat mult mai eficient în instanță.
• Dezvoltatorii imobiliari care au dosare în curs de avizare sau autorizare trebuie să verifice cu atenție cum se aplică normele tranzitorii. CATUC prevede că documentațiile de urbanism existente (PUG, PUZ aprobate) rămân valabile pe durată nedeterminată până la înlocuire — deci nu sunt automat anulate.

Obligații noi pentru dezvoltatori: taxa de echipare și cedarea de teren

CATUC introduce două instrumente financiare noi legate de extinderea intravilanului și de autorizarea unor proiecte imobiliare de anvergură:

• Taxa locală de echipare — o contribuție pe care dezvoltatorii o plătesc autorității locale pentru finanțarea infrastructurii tehnico-edilitare (drumuri, rețele de utilități) necesare viitoarei construcții. Cuantumul și metodologia de calcul urmează să fie stabilite prin norme secundare.
• Cedarea de teren — autoritatea locală poate condiționa aprobarea documentației urbanistice de cedarea gratuită a unei suprafețe de teren pentru spații verzi, drumuri sau utilități publice. Aceasta era deja practicată informal în unele primării; CATUC o reglementează explicit și o face opozabilă juridic.

Din perspectivă juridică, aceste instrumente sunt contestabile dacă sunt aplicate disproporționat. Dacă taxa de echipare nu are o legătură clară și proporțională cu impactul concret al construcției asupra infrastructurii, poate fi atacată în contencios administrativ. Același lucru e valabil pentru cedările de teren — suprafața cedată trebuie să fie justificată prin norme clare, nu lăsată la discreția primarului.

Ce legi se abrogă și ce documente existente rămân valabile

CATUC abrogă, printre altele:

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — baza legală a oricărei autorizații de construire din ultimii 35 de ani;
• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;
• HG nr. 925/1995, HG nr. 766/1997, HG nr. 273/1994, HG nr. 907/2016 și alte acte normative conexe.

Ce rămâne valabil: autorizațiile de construire emise sub legea veche rămân valabile pe durata lor de valabilitate. Documentațiile de urbanism aprobate (PUG, PUZ, PUD) rămân în vigoare pe durată nedeterminată, până la înlocuire cu noi documentații conforme CATUC.

Dosarele în curs de soluționare la data intrării în vigoare a CATUC se soluționează conform legii sub care au fost depuse, dacă nu există o prevedere tranzitorie contrară — principiu general de drept tranzitoriu.

Ce trebuie să faci acum dacă ai un proiect imobiliar în curs

CATUC este o reformă structurală majoră, nu o ajustare minoră. Dacă ai un teren pe care vrei să construiești, un proiect de dezvoltare imobiliară în faza de avizare sau un imobil cu situație juridică neclară, acum este momentul să verifici unde te afli față de schimbările care urmează.

• Dacă ai o cerere de autorizare depusă, verifică cu autoritatea locală în ce regim se soluționează și dacă există riscul de a rămâne „în aer" între legea veche și cea nouă.
• Dacă ai o construcție neautorizată sau cu regularizare incompletă, consultați urgent un avocat și un urbanist — fereastra de intrare în legalitate prin PUZ retroactiv se poate închide odată cu intrarea în vigoare a CATUC.
• Dacă ești cumpărător de imobil, solicită documentele de urbanism complete — nu doar autorizația de construire, ci și PUZ-ul sau PUD-ul care a stat la baza ei și verifică coerența lor cronologică.
• Dacă ești dezvoltator, identifică din timp care proiecte viitoare vor fi supuse noilor taxe de echipare sau obligații de cedare de teren și integrează aceste costuri în calculul de fezabilitate.